용적률 완화로 재건축 활로 찾는 아파트 단지들
목차
- 서론: 재건축의 새로운 기회
- 현황용적률 인정 제도의 등장
- 재건축 추진 사례
- 방배삼호아파트 사례
- 풍납극동아파트 및 기타 재개발 사례
- 정부의 8·8대책과 용적률 상향 방안
- 재건축 활성화의 한계와 전망
- 결론: 재건축의 미래
1. 서론: 재건축의 새로운 기회
재건축이 어려운 아파트 단지들이 활로를 적극적으로 모색하고 있습니다. 정부와 지방자치단체는 주택 공급 부족 문제를 해결하기 위해 용적률 완화, 공공기여 축소 등의 다양한 정책을 내놓고 있으며, 이에 따라 재건축을 추진하려는 움직임이 늘어나고 있습니다. 그러나 입지가 좋지 않은 단지의 경우, 이러한 정책이 적용되더라도 사업성 개선에 한계가 있어 실질적인 효과에 대한 논란이 계속되고 있습니다.
2. 현황용적률 인정 제도의 등장
서울시는 2024년 9월부터 기존 아파트의 용적률(현황용적률)이 법적으로 허용된 용적률보다 높은 경우, 이를 허용 용적률로 인정하는 현황용적률 인정 제도를 시행하고 있습니다. 일반적으로 재건축을 추진할 때는 법적 허용 용적률을 초과하지 않도록 기부채납, 임대주택 건설 등의 조건을 충족해야 하지만, 현황용적률을 인정받으면 이러한 의무가 완화됩니다.
서울시 재건축 용적률 체계
| 구분 | 용적률(%) |
| 기준 용적률 | 210 |
| 허용 용적률 | 230 |
| 상한 용적률 | 250 |
| 법적 상한 용적률 | 300 |
현황용적률을 인정받으면 허용 용적률(230%) 이상을 적용받아 사업성을 높일 수 있습니다.
3. 재건축 추진 사례
방배삼호아파트 사례
서울 서초구 방배삼호아파트(삼호1·2차, 3차 10·11동)는 현황용적률 인정을 서울시에 신청하고 협의 중입니다. 이 아파트는 현재 804가구에서 1005가구(임대 포함)로 재건축될 예정이며, 기존에는 공원·파출소·지하주차장 등을 기부채납해야 했습니다. 그러나 현황용적률을 인정받으면 이러한 부담이 줄어들어 조합원의 주거 면적을 기존 수준으로 유지할 수 있습니다.
풍납극동아파트 및 기타 재개발 사례
송파구 풍납극동아파트(용적률 249%)도 현황용적률 적용을 검토 중이며, 강북구 번동 148번지 재개발 지역은 현황용적률 인정을 통해 분양 가구 수를 약 100가구 늘렸습니다. 또한 용산구 서계동 33번지 재개발 사업도 이 제도를 적용하여 서울시 도시계획위원회를 통과한 바 있습니다.
4. 정부의 8·8대책과 용적률 상향 방안
정부는 8·8대책을 통해 역세권 및 공공 재건축·재개발 사업의 최대 용적률을 법적 상한의 1.2배(360%)에서 1.3배(390%)까지 상향할 계획입니다. 동작구 대방대림아파트(용적률 272%)는 신림선 서울지방병무청역 인근에 위치한 점을 활용하여 용적률 상향을 기대하고 있습니다.
5. 재건축 활성화의 한계와 전망
재건축 비용 부담
재건축 비용이 크게 증가하면서 정부와 지자체의 용적률 완화 정책을 적용하더라도 조합원들의 분담금이 상당히 높아질 가능성이 있습니다.
법 개정 지연 문제
재건축·재개발사업 촉진 특례법 개정안이 아직 국회에서 계류 중이기 때문에 용적률 상향이 언제 시행될지는 불확실합니다.
입지에 따른 사업성 차이
입지가 우수한 단지는 재건축 후 가치 상승을 기대할 수 있지만, 그렇지 않은 단지는 다양한 혜택이 제공되더라도 재건축을 추진하기 어려운 현실입니다.
6. 결론: 재건축의 미래
정부와 지자체의 용적률 완화 정책이 재건축 활성화에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대되지만, 비용 부담과 입지 문제로 인해 모든 단지에 동일한 효과를 보장할 수는 없습니다. 따라서 재건축을 고려하는 단지들은 정부 정책을 적극 활용하면서도 개별적인 사업성을 면밀히 분석하는 것이 중요합니다. 향후 법 개정이 이루어지면 더 많은 단지가 재건축 기회를 얻을 수 있을 것으로 예상됩니다.
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