[정책] 5억원 이하 수도권 빌라는 무주택 [청약o, 세제 혜택x]

 

국토교통부는 지난 17일, '주택 공급에 관한 규칙' 개정안을 통해 2024년 12월 18일부터 수도권에서 전용 면적 85 ㎡ 이하, 공시가격 5억원 이하 비아파트(빌라 등)에 대해서는 1주택자라 할지라도 청약을 진행할 경우, 무주택자로 인정해주는 정책을 시행한다고 밝혔습니다. 

 

전세사기 등으로 인해 침체된 비아파트 시장에 대한 활력을 불어 넣기 위한 정책으로 보이나, 비아파트시장을 활성활 수 있을지 여부에 대해서는 크게 효과가 있을 것으로 예상되지 않습니다. 오히려 아파트 청약이 가능한 무주택자를 상승시켜 청약 경쟁력률만 강화되는 현상이 발생할 것으로 예상이 됩니다. 

 

상세 내용은 하기와 같습니다. 

 

 

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1. 정책 개요

• 시행일: 2024년 12월 18일
• 주요 내용:
  • 수도권에서 전용 85㎡ 이하, 공시가격 5억 원 이하(시세 약 8억 원 이하)의 비아파트를 보유한 1주택자는 청약 시 무주택자로 인정.
  • 지방에서는 전용 85㎡ 이하, 공시가격 3억 원 이하(시세 약 5억 원 이하) 비아파트에 적용.
  • 개정안은 18일 이후 입주자 모집공고가 나온 단지부터 적용.

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2. 정책 취지

• 전세사기 등으로 침체된 비아파트 시장 활성화.
• 무주택자 요건 완화로 매수 수요 증가 기대.
  
  공시가 5억 이하 빌라 주인도 청약 시 무주택자 간주 / 연합뉴스TV (YonhapnewsTV)

 

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3. 기대 효과 및 한계

기대 효과

• 비아파트 보유자의 청약 진입 장벽 완화.
• 비아파트 시장 일부 수요 증가 가능성.

한계

• 낮은 투자 매력:
  • 비아파트 가격 상승 기대감 부족.
  • 매매 환금성 저하로 매수 요인 부족.
    → 비아파트 시장에 대한 수요는 전세와 월세 기반으로 진행되며 매매에 대한 수요는 재개발의 경우에만 국한하여 발생할 우려가 있는 상황입니다. 반면, 이러한 매매거래 감소에도 불구하고 아파트 전세 가격의 상승으로 인해 비아파트 시장의 월세화와 전/월세 가격의 상승인 동반하고 있는 상황입니다. 
• 세제 문제:
  • 청약으로 아파트 입주 시 세법상 다주택자로 분류.
    → 실질적인 혜택을 주기 위해서는 다주택자로 분류되지 않도록 해야하나, 형평성 문제가 발생할 우려가 있는 만큼 정책의 범위가 제한적으로 적용되었고, 실효성의 한계를 발생시킬 수 밖에 없습니다.  
• 청약 경쟁률 상승:
  • 서울 등 주요 지역 청약 경쟁률만 높아질 가능성.

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4. 시장 상황

비아파트 시장

• 2024년 1~10월 비아파트 매매 거래량: 약 12만6000건.
  • 2020~2021년(34만5000건) 대비 3분의 1 수준.
• 전세사기와 낮은 투자 매력으로 시장 침체 지속.

아파트 시장

• 같은 기간 아파트 매매 거래량: 약 42만 건.
  • 2022년 연간 거래량(약 41만 건)을 이미 초과.

미분양 및 마이너스 프리미엄(마피) 사례

• 서울 동대문구: 힐스테이트청량리메트로블 미분양 52채(213채 중).
• 경기 과천: 힐스테이트과천청사역 오피스텔 분양권, 분양가 대비 1억5750만 원 하락.
  → 물론 서울의 핵심지역(강남 3구 + 용산), 경기 핵심지역(판교, 과천) 등의 아파트 값이 떨어지고 있지는 않은 상황이나, 이외 지역에서는 가격의 하락이 보이고 있는 상황이며, 최근 고분양가 논란이 있었던 평촌 신규 아파트 분양의 경우 1순위 청약은 완료되었으나 미계약 물량이 상당수 나오는 상황이 발생하고 있습니다. 당분한 정치적 불안정성 확대에 따른 환율 급등 및 내수 경기 침체가 더욱 악화될 것으로 예상되는 만큼 단기적으로는 시장의 침체될 것이 명확해 보입니다.  

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5. 결론

• 정책이 비아파트 시장 활성화에 실질적인 영향을 미치기는 어려움.
  • 낮은 투자 매력과 시장 양극화 문제 지속.
  • 제한적인 혜택으로 인해 비아파트 매수 수요 회복 어려움.
• 정부의 추가적인 시장 구조 개선 노력 필요.