[재건축] 상가 낀 재건축 아파트 올스톱? (신반포 2차)

 

신반포 2차 아파트 재건축, 무슨 일이 벌어졌나?

 신반포 2차 아파트는 00년도에 건설된 아파트로, 00년에 조합을 설립하며 재건축 사업을 본격적으로 추진하기 시작했습니다. 특히 2024년 12월, 현대건설이 시공사로 선정되며 사업 진행 속도가 빨라지고 있었는데요, 이 아파트는 뛰어난 입지 조건 덕분에 부동산 시장에서도 큰 관심을 받고 있었습니다.

 

 하지만 일부 조합원이 조합을 상대로 제기한 총회결의 무효소송에서 법원이 원고의 손을 들어주며 문제가 발생했습니다. 법원은 조합이 산정비율(상가와 아파트의 가치 비율)을 변경하려면 전원(100%) 동의가 필요하다고 판결했습니다.

 

 

---

 

어떤 소송이었나?

 

이번 소송의 핵심은 산정비율에 있습니다.

 

원고 측(일부 조합원)은 조합이 상가와 아파트의 가치 비율을 기존 1:1에서 1:0.1로 변경한 것은 과도하다고 주장했습니다.

 

예를 들어, 기존 산정비율에 따르면 상가의 가치가 5억 원이고, 신규 아파트의 조합 분양가가 10억 원이라면 상가 소유주는 기존 비율(1:1)에 따라 아파트 분양권을 받을 수 있었습니다. 하지만 새로운 비율(1:0.1)에서는 상가의 가치가 10분의 1로 낮게 평가되어 상가 소유주의 권리가 크게 축소됩니다.

 

[도시 및 주거환경정비법(도정법)]은 산정비율 1:1을 원칙으로 하지만, 조합 정관에 따라 비율을 변경할 수 있다고 명시하고 있습니다. 조합은 이에 따라 54.7%의 과반수 동의로 정관을 수정했지만, 원고는 이 비율 변경이 부당하다고 소송을 제기한 것입니다.

 

원고 측은 도정법에서 1:1 원칙이 도입된 이유가 상가 지분 쪼개기와 같은 부정행위를 방지하기 위함이라고 강조하며, 변경된 비율이 이 원칙을 심각하게 훼손한다고 주장했습니다.

 

---

 

이후 절차는?

이번 판결은 1심에 해당하며, 조합 측은 재심을 청구할 예정입니다.

 

법원의 이번 결정이 확정되면, 과거에 산정비율을 1 이하로 설정했던 모든 재건축 단지에 영향을 미칠 가능성이 큽니다. 이는 재건축 시장 전체에 큰 혼란을 불러올 수 있는 사안으로 주목받고 있습니다.

 

---

 

이번 판결이 가져올 영향

이번 판결은 향후 재건축 사업에 광범위한 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

• 압구정 3·4구역과 같은 고급 재건축 단지,
• 상가가 다수 포함된 분당 양지마을처럼 선도지구로 선정된 단지들은
  향후 재건축 추진 과정에서 상가 소유주 동의 확보가 더욱 어려워질 수 있습니다.

 

---

정리

신반포 2차 아파트 재건축 사건은 단순히 한 단지의 문제가 아니라 재건축 시장 전체에 영향을 미칠 수 있는 중요한 판례로 주목받고 있습니다. 이번 소송은 상가와 아파트 간의 권리 산정 방식에 대한 갈등을 보여주며, 향후 재건축 정책과 조합 운영에 있어 큰 변화를 예고하고 있습니다.

재건축을 추진하는 모든 조합원과 상가 소유주들은 이번 사례를 주의 깊게 살펴보고, 관련 법률과 판례를 숙지하는 것이 중요할 것입니다.

 

Q&A로 보는 주요 쟁점

Q1. 상가 지분을 보유한 조합원이 아파트 분양권을 받을 수 없는가?

A: 상가 소유주가 분양권을 받을 수 없는 것은 아닙니다.새 아파트에 상가가 포함되지 않거나, 상가의 권리가격이 최소평형 아파트의 가격보다 높다면 분양권을 받을 수 있습니다. 하지만 이때 권리가격과 최소평형 아파트 가격을 1:1로 볼지, 아니면 다른 산정비율을 적용할지가 이번 갈등의 핵심입니다.

Q2. 왜 조합원들은 상가 가치의 산정비율을 낮추려고 할까?

A: 조합 입장에서는 상가 소유주가 더 많은 분양권을 가져가면 수익성이 악화됩니다.반면, 상가 소유주가 재건축에 동의하지 않으면 사업이 진행되지 않을 위험이 있습니다. 결국 조합은 재건축 추진을 위해 일부 손해를 감수하며 비율을 조정하는 것입니다.

Q3. 이번 판결이 번복되면 어떤 문제가 있을까?

A: 정관 변경에 대한 동의 비율이 명확해지면 유사 갈등이 줄어들 가능성이 있습니다.그러나 산정비율 변경에 대한 기준이 명확해질 경우, 지분 쪼개기와 같은 편법 행위가 더욱 확대될 우려도 있습니다.