[재건축] 대지지분과 분담금 계산방법 [대지지분 산정 / 공식 / 분담금]

 

아파트 가격이 떨어진다고 하지만 수도권의 핵심 지역의 아파트 값은 언제가 고점인지 알 수 없게 지속적으로 상승하고 있습니다. 이럴때 기존에 있는 아파트에 투자하는 것 보다는 재개발을 할 수 있는 지역의 빌라나 단독주택에 대한 투자에 대해서도 고민해보면 좋을 것 같습니다. 

 

재개발과 관련된 대지지분은 건물 소유자가 소유한 부동산 중 대지(토지)에 대한 소유권 비율을 의미합니다. 이는 공동주택(아파트 등)의 경우, 전체 토지 면적에서 각 소유자가 가지는 몫을 계산한 것입니다. 대지지분은 재개발 시 보상, 분담금, 또는 새로운 주택 배분의 기준이 되므로 매우 중요한 요소입니다.

 

 

 

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대지지분 산정 방법

대지지분을 계산하기 위해서는 다음 정보를 알아야 합니다:

1. 토지의 전체 면적
   재개발 구역 내에 속한 토지의 전체 면적을 기준으로 합니다.
2. 개별 건물의 전유면적
   각 소유자가 소유한 건물(아파트, 상가 등)의 전유부분 면적을 확인합니다.
3. 건물의 공유지분 비율
   전체 건물에서 각 소유자가 소유한 **비율(공유지분)**에 따라 대지지분이 산정됩니다.

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산정 공식

1. 전체 토지 면적 × (전유면적 ÷ 전체 건물 연면적)
   → 소유자의 대지지분
2. 예를 들어:
   • 토지 전체 면적: 1,000㎡
   • 전체 건물 연면적: 5,000㎡
   • A 소유자의 전유면적: 100㎡
   A의 대지지분 = 1,000㎡ × (100㎡ ÷ 5,000㎡) = 20㎡

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재개발에서 대지지분의 중요성

1. 보상 기준: 재개발로 인해 기존 건물이 철거되면, 보상금은 대지지분을 기준으로 산정됩니다.
2. 새 아파트 배정: 재개발 후 조합원에게 새 아파트를 분양할 때, 대지지분이 기준이 되어 평형(크기)이나 분담금이 결정됩니다.
3. 분담금 산정: 추가 비용(분담금)은 대지지분 및 새로운 아파트의 가치에 따라 달라집니다.

대지지분을 정확히 이해하고 재개발 과정에서 어떻게 적용되는지 파악하는 것이, 재개발 사업에서 소유자가 자신의 권리를 보호하는 데 중요합니다.

 

VD 유튜브 바이럴 영상

 

 

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[Q. 내가 가진 대지지분이 20㎡ 이라고 한다면?]

본인이 가진 대지지분(20㎡)은 새로 건설되는 아파트의 소유권 확보에 기여하지만, **초과 면적에 대해서는 추가 비용(분담금)**을 내야 합니다. 이를 더 자세히 설명하겠습니다.

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대지지분과 재건축에서의 분담금 산정

1. 기본 원리
   • 재건축 시 기존 대지지분(20㎡)만큼은 본인의 소유권이 인정됩니다.
   • 그러나 새 아파트가 기존 소유 면적보다 크거나 가치가 높아질 경우, 추가 비용을 분담해야 합니다.
2. 새 아파트 배정 기준
   • 새 아파트는 조합원이 보유한 대지지분을 기준으로 배정됩니다.
   • 보통 대지지분이 클수록 더 큰 평수나 더 나은 조건의 아파트를 배정받을 가능성이 높습니다.
3. 초과 면적에 대한 분담금
   • 새로 배정받는 아파트의 분양가에서, 본인의 대지지분이 기여하는 가치를 뺀 나머지를 분담금으로 부담합니다.
   • 분담금 = (새 아파트 분양가) - (대지지분이 기여하는 금액)

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예시로 이해하기

1. 현재 상황
   • 본인의 대지지분: 20㎡
   • 재건축 후 새 아파트의 대지 면적: 30㎡
   • 새 아파트 분양가: 6억 원
2. 대지지분의 기여 가치
   • 재건축 전의 토지 평가액: 1㎡당 1,000만 원
   • 본인의 대지지분(20㎡)의 가치 = 20㎡ × 1,000만 원 = 2억 원
3. 분담금 계산
   • 새 아파트 분양가(6억 원) - 대지지분 기여 가치(2억 원) = 4억 원
   • 따라서, 4억 원을 분담금으로 부담해야 새 아파트를 소유할 수 있습니다.

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중요한 점

• 분담금 부담 여부: 재건축 조합이 새 아파트의 분양가와 대지지분 평가액을 산정하며, 이에 따라 분담금이 달라질 수 있습니다.
• 분양 평형 선택: 대지지분에 따라 배정받는 평형이 정해지며, 더 큰 평형을 선택하면 더 많은 분담금을 내야 합니다.
• 조합원 지위: 재건축 조합에 참여하지 않는다면 새 아파트 분양권을 받을 수 없고, 현금 보상으로만 정산됩니다.

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결론

재건축 시 대지지분(20㎡)은 본인의 기여분으로 인정되며, 그 범위 내에서는 추가 비용 없이 소유권을 갖게 됩니다. 그러나 초과 면적에 대해서는 분양가에 비례한 분담금을 내야 하므로, 재건축 계획 및 분담금 산정 기준을 잘 파악하는 것이 중요합니다.