과천 원도심 재건축이 마무리 단계에 접어들었습니다. 특히 8·9단지는 빠르게 진행되며 2029년 입주를 목표로 하고 있습니다. 과천은 강남 접근성이 뛰어나고, GTX-C 등 교통 호재가 있어 부동산 가치가 더욱 높아질 전망입니다. 다만, 공사비 증가와 대규모 입주 물량이 변수로 작용할 수 있어 시장 변동성을 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 앞으로 과천은 수도권 핵심 주거지로서 더욱 주목받을 것으로 예상됩니다.
과천 재건축의 현재 상황
▪ 과천 원도심 재건축이 막바지 단계에 접어들었습니다. 과천은 서울 강남권과 가까워 입지가 뛰어나고, 경기도 내에서도 서울 생활권으로 분류되는 지역입니다. 1980년대 초 정부과천청사와 함께 조성된 과천주공아파트 단지는 현재 세 번째 재건축(3기 재건축) 단계에 있습니다.
| 구분 | 단지 | 재건축 완료 여부 |
| 1기 | 3, 11단지 | 2000년대 완료 |
| 2기 | 1, 2, 6, 7, 12단지 | 2020년 전후 완료 |
| 3기 | 4, 5, 8, 9, 10단지 | 진행 중 |
8·9단지, 재건축 9부 능선 돌파
▪ 과천주공8·9단지는 최근 빠르게 사업을 진행하며 2024년 1월 관리처분계획인가를 받았습니다. 오는 3월부터 이주를 시작해 6월까지 완료한 후, 하반기부터 철거 작업에 돌입할 예정입니다. 2029년 6월 준공 및 입주를 목표로 하고 있습니다.
| 구분 | 내용 |
| 위치 | 과천역 초역세권 |
| 규모 | 지하 4층~지상 35층, 27개동, 2829가구 |
| 일반분양 | 631가구 |
| 일반분양가 | 전용 84㎡ 기준 3.3㎡당 5160만원 |
| 브랜드 | 현대건설 ‘디에이치르블리스’ |
▪ 특히, 기존 조합원이 같은 면적의 새 아파트를 분양받을 경우 재건축 초과이익환수제(재초환) 부담금이 면제됩니다.
다른 3기 재건축 단지 진행 상황
▪ 과천에서는 8·9단지 외에도 여러 단지가 재건축을 추진 중입니다.
| 단지 | 브랜드 | 규모 | 진행 상황 |
| 4단지 | 프레스티어자이 | 1445가구 | 일반분양 완료 |
| 5단지 | 써밋마에스트로 | 1242가구 | 관리처분인가 준비 중 |
| 10단지 | 래미안원마제스티 | 1179가구 | 진행 속도 느리나 사업성 우수 |
과천 부동산 시장 전망
▪ 과천의 신축 아파트 선호 현상과 GTX-C 노선, 과천~위례선 광역철도 등의 교통 호재가 맞물리며 집값 상승세가 두드러지고 있습니다.
| 연도 | 과천 아파트 매매가격지수 상승률 |
| 2023년 | 6.1% (서울: 4.5%) |
▪ GTX-C 노선이 2028년 개통되면 과천에서 서울 삼성역까지 7분 만에 도달할 수 있어, 과천이 강남 생활권으로 더욱 부각될 전망입니다.
향후 과제 및 투자자의 관점에서..
▪ 하지만 대규모 입주 물량과 공사비 증가가 변수로 작용할 수 있습니다. 특히 8·9단지는 공사비 문제로 현대건설과 협상을 진행 중이며, 이 결과가 다른 단지에도 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.
| 항목 | 기존 공사비 | 요청 공사비 | 조합 협상안 |
| 3.3㎡당 | 550만원 | 775만원 | 720만원 |
▪ 과천은 앞으로도 수도권 핵심 주거지로서의 입지를 공고히 할 것으로 보이지만, 단기적으로는 시장 변동성과 재건축 사업성을 주의 깊게 지켜봐야 할 것입니다. 앞으로의 시장성이 좋다는 점은 분명하지만, 단기적인 폭등에 무리하게 따라 들어갈 필요가 없을 것 같다는 것이 저의 생각입니다.
▪ 토지거래허가구역 해제에 따라 잠실, 대처, 청담 지역의 아파트 가격 호가 3억원 정도 올라갔으나, 아직 실거래를 기반으로한 거래량이 나오지 않고 있는 상황입니다. 매수도자와 매도자 간의 힘겨루기도 역시 진행되고 있습니다. 과천 역시 마찬가지 입니다. 과천은 토지거래허가구역 해제 전에도 이미 59기준으로 1~2억원 정도 호가가 올라간 상태입니다. 다만 거래가 되고 있지 않습니다.
세입자와의 문제, 개인적인 자금의 상황 등을 제외하고서는 급매가 이미 다 소진된 상태이기 때문에 급할 것 없는 매도인들은 호가를 올려 놓은 상태에서 거래량이 전반적으로 오르기만을 기다리고 있습니다. 물론 지금이 중기적으로 낮은 금액에 가격일 수는 있습니다. 금리를 앞으로 올리기는 쉽지 않아 보입니다. 그러나 지금의 금리 인하가 과거 코로나 당시의 무조건적인 금리 인하와 유동성 공급을 목표로 하고 있지는 않습니다. 때문에 너무 오른 호가에 맞추어 구매하기 보다는 시장 상황 및 본인의 자금/현금 흐름에 대해 신중히 심사숙고하며 검토하는 것이 좋을 것 같습니다.
2025.02.20 - [【부동산】/[정책,시장]] - 【시장】 강동구 올림픽파크 포레온 59㎡ 20억 넘어 가나
【시장】 강동구 올림픽파크 포레온 59㎡ 20억 넘어 가나
서울 강동구 올림픽파크 포레온의 입주권 가격이 급등하며 전용 59㎡는 20억 원을 넘어서고, 전용 84㎡도 26억 원대까지 상승했습니다. 신축 선호 현상과 함께 대형 단지의 희소성이 부각되면서
econ-justice.tistory.com
2025.02.20 - [【부동산】/[정책,시장]] - 【정책】 재건축 안전진단 절차 간소화! 전자방식 도입 [속도↑↑↑]
【정책】 재건축 안전진단 절차 간소화! 전자방식 도입 [속도↑↑↑]
앞으로는 재건축 안전진단의 예비 절차가 폐지되면서, 앞으로 지자체는 요청을 받으면 30일 이내에 안전진단 실시 계획을 통보해야 합니다. 정비구역 지정 전에 추진위원회를 조기에 구성할 수
econ-justice.tistory.com
'【부동산】 > [정책,시장]' 카테고리의 다른 글
| 【정책】상속세 개정안: 민주당의 전략과 중산층 세금 부담 완화 효과 (0) | 2025.02.21 |
|---|---|
| 【부동산 시리】 토지거래허가구역 해제, 강남 집값 급등 호가 아닌 실거래가 (3) | 2025.02.21 |
| 【시장】 강동구 올림픽파크 포레온 59㎡ 20억 넘어 가나 (3) | 2025.02.20 |
| 【정책】 재건축 안전진단 절차 간소화! 전자방식 도입 [속도↑↑↑] (1) | 2025.02.20 |
| 【정책】 안산 지하철 지하화 우선 추진 [지역 건설경기 보완 방안] (5) | 2025.02.19 |