서울 부동산 시장에서 강남권과 외곽 지역의 집값 격차가 점점 더 커지고 있습니다. 노원·도봉·강북구 등 외곽 지역은 매수자 부족으로 급매물만 거래되는 반면, 강남·서초·송파구는 토지거래허가구역 해제 이후 가격이 상승세를 보이고 있습니다. 특히 서울 아파트 5분위 배율(상위 20%와 하위 20% 주택 가격 차이)이 5.6으로 역대 최고치를 기록하며, 집값 양극화가 더욱 심화되고 있습니다. 전문가들은 올해도 지역별·입지별 격차가 더 커질 것으로 전망하며, 실수요자들은 이를 고려해 신중한 매수 전략을 세울 필요가 있다고 조언합니다.
서울 집값 양극화, 어디까지 갈까요?
1. 서울 집값 양극화, 점점 심화되는 이유
서울 부동산 시장에서 강남권과 외곽 지역의 집값 격차가 점점 커지고 있습니다.
- 노원·도봉·강북구(노·도·강) 등 외곽 지역은 급매물조차 거래가 어려운 상황입니다.
- 반면, 강남·서초·송파구 등 강남권은 토지거래허가구역 해제 이후 가격이 상승세를 보이고 있습니다.
이러한 양극화는 통계에서도 확인됩니다. 지난 1월 서울 아파트값 5분위 배율(상위 20% 주택 가격 ÷ 하위 20% 주택 가격)이 5.6으로 역대 최고치를 기록하며, 상위 주택과 하위 주택 간 가격 차이가 더욱 벌어지고 있습니다.
2. 노·도·강 지역, 집값 하락 심각
노원구, 도봉구, 강북구 등 서울 외곽 지역 아파트 가격은 2021년 대비 2~4억 원 하락했습니다.
지역아파트면적(㎡)최근 거래가최고가(2021년)변동폭
| 노원구 하계동 | 하계1청구 | 84㎡ | 6억8,000만 원 (2024.1) | 10억6,000만 원 | ▲3억8,000만 원 |
| 노원구 상계동 | 보람아파트 | 84㎡ | 6억6,000만 원 (2024.1) | 8억8,000만 원 | ▲2억2,000만 원 |
| 도봉구 창동 | 북한산아이파크5차 | 84㎡ | 8억4,700만 원 (2024.1) | 9억5,000만 원 | ▲1억500만 원 |
| 도봉구 방학동 | 신동아아파트1 | 70㎡ | 4억200만 원 (2024.1) | 6억8,000만 원 | ▲2억7,800만 원 |
📉 노·도·강 지역에서는 급매물 위주로 거래가 이루어지고 있으며, 일반 매물은 문의조차 적은 상황입니다.
📉 집값이 추가 하락할 것을 우려한 집주인들이 가격을 낮춰서라도 매매하려 하지만, 매수자들은 관망세를 유지하고 있습니다.
3. 강남권, 규제 해제 후 집값 상승 분위기
반면, 강남권에서는 토지거래허가구역 해제 이후 매수 문의가 급증하면서 가격 상승 조짐을 보이고 있습니다.
지역아파트면적(㎡)최근 거래가호가
| 송파구 잠실동 | 리센츠 | 84㎡ | 28억5,000만 원 (2023.10) | 28억~29억 원 |
| 송파구 잠실동 | 잠실엘스 | 84㎡ | 27억7,000만 원 (2023.12) | 29억 원 |
| 강남구 대치동 | 래미안대치팰리스 | 94㎡ | 42억9,300만 원 (2024.1) | 45억 원 |
| 강남구 대치동 | 래미안대치팰리스 | 84㎡ | 35억5,000만 원 (2023.12) | 40억 원 |
📈 잠실동·대치동 등 강남권 주요 아파트는 이미 매물을 거둬들이고 호가를 높이는 분위기입니다.
📈 전국에서 투자 문의가 몰리며, 일부 아파트는 신고가에 거래되고 있습니다.
4. 공인중개사들의 반응
📌 노원·도봉·강북구 (외곽 지역)
- "지난해 상반기까지만 해도 분위기가 괜찮았지만, 하반기 들어 대출 규제가 강화되면서 거래가 거의 멈췄습니다."
- "시세보다 크게 낮춘 급매물만 간신히 거래됩니다. 그래도 매수 문의가 많지 않아요."
📌 강남·송파구 (강남권)
- "토지거래허가구역 해제 소식이 나오자 전국에서 투자 문의가 쏟아지고 있습니다."
- "전용 84㎡ 호가가 30억 원을 넘는 건 시간 문제라고 봅니다. 매도자들도 매물을 거둬들이며 상황을 지켜보고 있어요."
5. 앞으로 집값 양극화는 더 심해질까?
전문가들은 올해도 서울 집값 양극화가 더 심해질 것이라고 전망합니다.
📌 정보현 NH투자증권 부동산 연구원
- "2024년에도 입지, 신축·구축 여부에 따라 서울 내 자치구별 집값 차이가 더 커질 가능성이 큽니다."
- "실수요자들은 이러한 양극화 흐름을 고려해 신중하게 주택 매수를 결정해야 합니다."
📌 KB국민은행 통계: 서울 집값 5분위 배율 상승
- 2024년 1월 서울 아파트 5분위 배율: 5.6 (역대 최고치)
- 상위 20% 아파트 한 채 가격으로 하위 20% 아파트 5.6채를 살 수 있는 수준
- 집값 격차가 점점 더 벌어지고 있음을 의미
6. 결론: 서울 집값 양극화, 이제는 현실입니다
서울 부동산 시장은 강남권과 외곽 지역의 양극화가 점점 더 심화되고 있습니다.
- 외곽 지역 (노·도·강): 매수자 부족, 급매물 위주 거래, 추가 하락 우려
- 강남권 (강남·서초·송파): 규제 해제 후 매수세 증가, 신고가 갱신 전망
앞으로 서울 집값 양극화는 더욱 확대될 가능성이 크며, 실수요자들은 이에 맞춰 신중한 매수 전략이 필요합니다.
'【부동산】 > [정책,시장]' 카테고리의 다른 글
| 【정책】 고액 부동산 거래 편법 증여·탈세 적발…국세청 세무조사 착수 [사례] (0) | 2025.02.18 |
|---|---|
| 【시장】 서울 오피스텔 월세 고공행진 대출 규제·공급 감소로 상승세 지속 (0) | 2025.02.18 |
| 【정책】 신생아 특례 대출, 현실과 맞지 않는 조건… 개선 필요! (0) | 2025.02.17 |
| 【부동산 시리즈】 아파트로 돈버는 방법은 이제 분양가 상한제 밖에 없다. (0) | 2025.02.15 |
| 【시장】 송도 아파트 가격 급락 및 전망 [↓52% 하락 어디?] (0) | 2025.02.14 |