【서울】 재건축,재개발 '오세훈 리스크’ → 불확실성 증가 [안전 투자 지역]

 

 

📉 서울 재건축·재개발 시장,

‘오세훈 리스크’로 불확실성 증가

📌 핵심 요약

📍 ‘오세훈 리스크’로 인해
서울 정비사업의 불확실성이 증가

📍 신속통합기획·모아타운 등
초기 정비구역 사업 차질 우려

📍 1기 신도시 재건축,
사업성 따라 희비 갈릴 전망

📍 투자 시 신중한 접근 필요
사업시행인가를 받은 지역이 안전

📍 서울 빌라·수도권 부동산 투자,
신중할 필요 있음

 

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🚨 ‘오세훈 리스크’란?

📍 정비사업 시장에서 불확실성 확대

✔ 서울시장 교체 가능성 증가
→ 정비사업 정책 변화 우려

✔ 재건축 초과이익환수제 폐지 불발
→ 국회에서 저지되어 실현되지 않음

✔ 정권 교체 시 규제 강화 가능성
→ 재건축 사업이 올스톱될 우려

📍 영향을 받는 지역

✔ 신속통합기획·모아타운 지역
→ 정책 변경으로 사업 차질 예상

✔ 사업시행인가 전 단계 지역
→ 진행 여부 불확실

📌 현재 조합들은
사업시행인가를 서둘러 확보 중

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🏗 1기 신도시 재건축 전망

📍 2024년 11월 발표된
‘노후계획도시 특별법’ 이후
재건축 불확실성 확대

✔ 정부 지원 미흡 시
→ 일부 지역 사업 진행 어려울 가능성

✔ 입지가 좋은 지역
→ 사업성이 높아 유리

✔ 광역개발 방식 적용
→ 사업성이 낮은 단지와
묶이면 부담 증가

📍 현실적인 일정 전망

✔ 정부 목표:
2027년 착공, 2030년 준공

✔ 전문가 예상:
최소 10년 이상 소요 가능성

📌 분당처럼
사업성이 좋은 곳은 유리
그 외 지역은 진행 불확실

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💰 서울 내 3억 원대로 가능한

재건축·재개발 투자 지역

📍 투자 원칙

✔ 정비사업은 ‘시간과의 싸움’
→ 진행 속도가 중요한 요소

✔ 사업시행인가를 받은 지역이 안전

✔ 재건축 초과이익환수제 면제 단지
→ 이미 가격이 높아 부담 큼

📍 추천 지역

✔ 장위뉴타운 (성북구)

 

장위4구역
→ 2025년 3월 입주, 33평 10억 원대

 

장위6구역
→ 일반분양 완료, 시세 상승

 

장위14구역
→ 사업시행인가(2025년 목표)
→ 투자금 2억 중반 가능

 

✔ 노원구 상계뉴타운

 

상계1구역·2구역
→ 관리처분 준비 중

사업성은 다소 낮지만
→ 투자금 1~2억 원대 가능

📌 정비사업 투자 시
사업시행인가 여부가 핵심 🔍

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🏠 정비사업 외

빌라·수도권 부동산 투자 전망

📍 빌라 투자 비추천

✔ 모아타운은 정권 교체에 따라
→ 정책 변경 가능성 높음

✔ 리스크 대비 투자 가치 낮음
→ "진흙탕에서 진주 찾으려 하지 말라"

✔ 사회 초년생은 대박보다는
→ 안정적인 투자 전략이 우선

📍 수도권 부동산 투자 신중 필요

✔ 경기 남부 vs 북부
→ 지역별 차이 큼, 분석 필수

✔ 3기 신도시 본격 입주는
→ 최소 10년 이후

📌 서울 내 정비사업 지역이
상대적으로 안전 📉

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🔎 결론: ‘오세훈 리스크’

변동성 ↑, 신중한 투자 필요

✅ 서울 정비사업 투자 시
→ ‘사업시행인가’ 여부가 핵심

✅ 1기 신도시 재건축,
→ 사업성에 따라 희비 엇갈릴 전망

✅ 빌라 및 수도권 부동산 투자
→ 신중한 접근 필요

📌 정책 변화에 따라
정비사업 진행이 불확실해지고 있음

📌 안정적인 투자 전략이 필요 🚨

 

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