[분석]토지거래허가구역 재지정에 따른 부동산 시장 변화..과천 풍선효과?

토지거래허가구역 재지정과 해제에 따른 부동산 시장 변화

토지거래허가구역 개념과 목적

토지거래허가구역은 부동산 투기 우려가 큰 지역을 지정해 해당 지역의 일정 규모 이상 부동산 거래 시 관할 지자체장의 사전 허가를 받도록 한 제도입니다​. 이를 통해 과열된 토지 거래를 억제하고 부동산 시장 안정을 도모하는 것이 목적입니다. 특히 주택의 경우 허가구역에서는 2년 이상 실거주 목적의 매매만 허용되기 때문에, 투자자가 전세를 끼고 매입하는 이른바 ‘갭투자’가 원천적으로 불가능합니다​. 이러한 규제를 어기고 무허가로 거래할 경우 그 계약은 법적으로 무효가 되며 소유권 이전도 할 수 없습니다​

 

• 허가 대상: 지정된 지역 내 일정 면적을 초과하는 주택·토지 거래시 허가 필요
• 허가 조건: 주택은 실수요자만 매입 가능 (일정 기간 반드시 거주)
• 위반 시: 무허가 거래는 효력이 없으며 처벌 대상​

이처럼 토지거래허가구역 제도는 불필요한 투기 수요를 차단하고 실수요자 위주의 거래를 유도하여, 가격 안정을 꾀하는 정책적 장치입니다. 정부는 시장 과열로 비정상적 왜곡 현상이 발생할 경우 적극 개입하겠다는 입장으로, 과도한 투기에는 엄정 대응하겠다고 밝힌 바 있습니다​

 

최근 토지거래허가구역 재지정 및 해제 개요

최근 부동산 가격 급등 조짐에 따라 정부는 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전역의 아파트를 다시 토지거래허가구역으로 지정했습니다​. 이는 올해 2월 12일에 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 등 일부 지역 토허구역을 해제한 지 약 35일 만에 정책을 번복하며 나온 조치로, 이처럼 광범위한 지역을 한꺼번에 토허구역으로 지정한 것은 사상 처음입니다​. 지정 효력은 **3월 24일부터 6개월간(2025년 9월 30일까지)**이며, 내·외국인 구분 없이 해당 기간 동안 이들 지역에서 체결된 신규 매매 계약에 적용됩니다​.

 

연합뉴스

 

 

이러한 정책 급선회 배경에는 2월 토허구역 해제 이후 나타난 집값 급등이 있습니다. 서울시는 지난 2월 일부 지역에 대한 규제를 풀었지만, 불과 한 달 새 강남 3구 아파트값이 7년 만의 최대 상승률을 기록하는 등 시장이 과열되자 정책을 재고했습니다​. 실제로 해제 직후 송파구 잠실동을 포함한 송파구 아파트 가격이 주간 0.72% 올라 2018년 이후 최고 상승폭을 나타냈고, 강남구도 0.69%, 서초구 0.62% 급등하는 등 단기간에 과열 양상을 보였습니다​. 이러한 상승세는 강남권에서 용산구(0.23%)와 마포구(0.21%) 등 한강 변 인접 지역으로도 번져나갔습니다​. 오세훈 서울시장도 갑작스런 시장 불안정에 대해 직접 사과하며 “투기적 수요로 인한 시장 왜곡 시에는 정부가 개입해야 한다”고 강조했습니다​

 

한편 이번 재지정에서 과천시는 제외되었습니다. 과천시는 2018년 말 정부가 신규 공공주택지구 개발 예정지 일대를 투기 우려로 토허구역으로 묶었던 곳으로, 5년 지정 기간이 만료된 2023년 12월 26일부터 토허구역이 해제된 상태입니다​. 정부는 과천의 경우 이번에 강남권과 함께 재지정하지 않고 시장 상황을 지켜보기로 했는데, 이는 해당 지역 개발 사업이 진행되면서 안정화를 기대한 것으로 풀이됩니다.

 

 

과천의 토허구역 해제 이후 투기 수요가 몰릴 가능성도 지적됩니다. 실제로 2월 과천시 아파트 거래량은 118건으로 1월(54건)의 두 배를 넘어서는 등 강남권 규제 완화의 풍선효과가 인접 경기 지역에 나타났습니다​. 정부는 우선 서울 주요 지역을 중심으로 급한 불을 끄되, 시장 과열이 지속되면 과천 등 다른 지역도 추가 지정하거나 규제지역으로 지정할 수 있다는 입장입니다​. 아울러 국토교통부는 “필요시 조정대상지역 및 투기과열지구 등 추가 지정도 적극 검토하겠다”고 밝혀, 향후 규제 지역을 다시 확대할 가능성도 시사했습니다.

 

 

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부동산 시장에 미치는 영향

토지거래허가구역 재지정은 해당 지역 부동산 시장의 열기를 즉시 진정시키는 효과가 있을 것으로 전망됩니다. 우선 강남3구와 용산구가 다시 허가구역으로 묶이면서 이들 지역에서는 갭투자 등 투기성 매매가 차단되고, 실수요자 이외에는 진입이 어려워졌습니다​. 전문가들은 규제 재도입으로 강남권과 용산 일대의 거래 열기가 다소 진정될 것으로 보고 있습니다. 실제로 토허구역으로 지정되면 매수인이 2년 실거주 요건을 충족해야 하므로 투자 목적의 거래가 급감하고, 가격 상승 압력이 완화되는 경향이 있습니다​.  함영진 우리은행 부동산연구랩장은 “가격 상승을 주도하던 강남권과 용산구에 규제가 생기면서 거래시장이 주춤할 전망”이라고 평가했습니다​. 반면 **비규제 지역으로 수요가 옮겨가는 ‘풍선효과’**에 대한 우려도 큽니다. 허가구역으로 지정되지 않은 한강 변 일부 지역(예: 영등포 여의도, 마포, 광진, 강동구 등)이나 경기 인접 지역에 투기 수요가 몰릴 가능성이 제기됩니다​. 실제로 국토연구원 분석에 따르면 서울 강남3구에서 시작된 집값 상승은 판교→용인 수지→분당·과천→안양 평촌…→광교 등의 순서로 수도권 외곽으로 확산되는 경향이 있다고 합니다​.

 

이번에도 강남권 규제가 풀렸던 한 달 동안 성동구 성수동, 용산구, 마포구 등의 아파트값이 평소보다 2~3배 높은 상승률을 보이며 주변 지역으로 열기가 퍼졌습니다​. 따라서 강남3구·용산구 재지정 이후 규제가 비교적 덜한 지역에 투기 자금이 쏠릴 수 있어 시장 모니터링이 필요합니다. 정부도 이러한 풍선효과를 경계하며 금융 측면의 대출 관리 강화 등을 병행하고 있습니다. 금융당국은 강남3구, 마용성(마포·용산·성동), 과천, 하남 등 집값 상승이 두드러진 지역의 가계대출 추이를 일일 점검하기 시작했고​, 다주택자의 신규 주택담보대출을 제한하고 갭투자 방지를 위한 전세자금대출 조건 강화 조치를 시중은행에 주문했습니다​.

 

 이는 규제 지역 외에서 무리한 레버리지 투자를 통한 투기 수요를 억제하려는 조치로, 풍선효과로 인한 과열 확산을 사전에 차단하려는 의도로 풀이됩니다. 결국 이번 허가구역 재지정은 직접적인 거래 억제와 함께 금융 규제까지 동원하여 부동산 시장 전반에 미치는 과열 심리를 진정시키는 복합 효과를 노리고 있습니다.

 

 

리얼캐스_ 강남3구와 과천 아파트 가격지수 변동률 추이 비교: 2023년 말부터 두 지역 모두 큰 폭의 상승 전환 (자료: 한국부동산원)​

 

 

최근 사례 분석

토지거래허가구역 해제와 재지정 전후로 서울 및 인접 지역 부동산 시장에는 극심한 온도 변화가 나타났습니다. 2월 중순 규제 해제 직후 강남권 아파트값은 즉각 반응하여, 강남3구 아파트 매매가격 지수가 큰 폭으로 상승했습니다. 송파구는 잠실권 재건축 단지들의 거래 활성화에 힘입어 **주간 0.72% 급등(7년여 만의 최대 상승)**했고 강남구 0.69%, 서초구 0.62% 등으로 급등세가 서울 전체 집값 상승을 견인했습니다​. 이 같은 강남발 상승세는 용산구(0.23%↑), 성동구(0.29%↑), 마포구(0.21%↑) 등 한강 이북과 인접 권역으로 확산되어, 해제 발표 이전 주간 대비 상승 폭이 2~3배로 커졌습니다​. 그동안 하락 추세이던 노원·도봉·강북구 등도 하락을 멈추고 소폭 반등하는 등, 서울 전역의 집값 상승 전환에 영향을 미쳤습니다​. 경기 지역도 마찬가지로 2월 아파트 거래량이 9천 건을 넘어서며 증가세로 돌아섰는데, 특히 강남권과 가까운 과천은 0.71% 올라 단연 두드러진 상승세를 보였습니다​

 

과천 부동산 시장의 움직임은 서울 강남권과 거의 동조화되었습니다. 위 그래프에서도 보이듯이 2023년 말부터 강남구와 과천시의 주간 아파트 가격지수가 비슷한 시기에 가파르게 상승했는데, 실제로 올해 2월 들어 과천과 강남 모두 지수가 큰 폭으로 뛰어올랐음을 알 수 있습니다​. 이는 강남권 규제 해제로 촉발된 투자 열기가 인접한 과천까지 빠르게 번졌음을 방증하는 것입니다. 2월 과천시 아파트 매매 거래량(118건)이 전월의 두 배를 기록한 것 역시 이 같은 분위기를 보여주는 지표입니다​.

 

 한편 강남3구·용산구가 다시 허가구역으로 묶인 3월 하순 이후에는 이들 지역에서 매수세가 다소 진정되는 반면, 상대적으로 규제에서 자유로운 지역들의 거래 증가 가능성이 언급되고 있습니다. 구체적인 사례를 보면, 송파구 잠실동 재건축 아파트들이 규제 해제 직후 신고가로 거래되었고 강남구 대치동, 압구정동 일대에서도 매물이 나오기 무섭게 팔리는 상황이 연출되었습니다. 과천시에서도 신축 아파트들이 잇따라 최고가 기록을 경신했는데, 올해 2월 과천 푸르지오써밋 전용 84㎡가 23억8천만 원에 거래되어 작년 최고가를 크게 넘어섰고, 과천 위버필드 84㎡도 1월 최고가보다 상승한 22억7천만 원에 손바뀜됐습니다​. 이는 과천 집값이 이미 2021년 말 이전 고점을 돌파하고 연일 사상 최고가를 새로 쓰고 있음을 보여줍니다. 한 투자자는 “과천 84㎡ 아파트 가격이 강남 못지않게 20억 원 중후반대를 향해간다”며 놀라워하기도 했습니다. 투자 열기는 청약시장에서도 감지됩니다. 작년 10월 분양한 과천 프레스티지 자이의 경우 전용 84㎡ 분양가가 22억 원대(3.3㎡당 약 6,275만원)로 과천 역대 최고 분양가를 기록했음에도 불구하고, 172가구 모집에 1만93명의 1순위 청약통장이 몰려 평균 58.7대 1의 경쟁률을 나타냈습니다​. 특별공급까지 합치면 총 1만2천774명이 신청하는 등 사실상의 ‘청약 광풍’이 이어지며, 고분양가에도 수요자들이 대거 몰린 것입니다​. 이는 투자자들이 과천 등 규제에서 풀린 지역의 미래 가치에 높은 기대감을 가지고 있다는 방증이며, 강남 대신 ‘준강남’이라 불리는 과천을 대체 투자처로 인식하고 움직였음을 보여주는 사례입니다.

 

 

투자자들이 주의해야 할 점

정부의 잇따른 규제 정책 변화 속에서 투자자들은 신중한 접근과 대비가 필요합니다. 우선 토지거래허가구역 내에서 부동산을 매입하려는 경우 각별한 주의가 요구됩니다. 허가구역에서는 실수요 위주 거래만 가능하므로 허가 없이 투기 목적으로 매물을 거래하는 것은 불가능하며, 만약 편법으로 거래를 시도할 경우 계약이 취소되고 처벌을 받을 수 있습니다​. 따라서 해당 지역에 투자하려는 경우 반드시 직접 거주할 계획을 세우고 지자체의 사전 허가를 득해야 하며, 허가 조건을 충족하지 못하면 매입 자체가 불허될 수 있다는 점을 염두에 둬야 합니다.

• 허가구역 내 투자: 실제 거주 요건을 충족해야 하며, 허가 없이 거래 시 계약 무효 등의 법적 위험​
• 비규제지역 풍선효과: 규제가 없는 지역의 단기 급등세는 추가 규제 대상이 될 가능성을 내포하므로 장기 수익성을 면밀히 검토
• 대출 및 자금 계획: 정부가 투기 수요에 대한 대출 옥죄기에 나선 만큼 자금조달 계획에 차질이 없도록 하고, 향후 금리 변동과 전세 시장 상황에도 대비
• 정책 변화 모니터링: 향후 토허구역 추가 지정 연장 여부나 조정대상지역·투기과열지구 재지정 등 정책 변수를 지속적으로 주시해 투자 전략에 반영​

현재 과천 등 일부 지역은 규제에서 벗어나 있지만, 지나친 가격 급등 시 언제든지 토지거래허가구역으로 재편입될 수 있음을 명심해야 합니다​. 정부는 “집값 상승세가 잡히지 않을 경우 6개월 후 허가구역 연장이나 추가 지역 지정을 검토하겠다”고 공식적으로 밝힌 상태입니다​. 또한 올해 들어 금융기관들도 다주택자 대상 주택담보대출 중단이나 갭투자 방지용 전세자금대출 제한 등 잇따른 대출 규제를 시행하고 있어​, 레버리지를 활용한 투자에는 어려움이 커지고 있습니다. 결국 규제지역 밖에서 갭투자를 시도하더라도 대출 승인이 어렵거나 추후 규제 확대에 직면할 위험이 존재합니다. 아울러 현재 금리 수준과 전세 시장 동향을 고려하여, 무리한 갭투자 시 자칫 금리 부담이나 전세가격 하락으로 인한 손실 위험이 있다는 점도 유념해야 합니다.

 

결론 및 전망

강남 3구와 용산구를 중심으로 한 토지거래허가구역 재지정 조치는 단기적으로 과열된 부동산 시장에 제동을 거는 역할을 할 것으로 보입니다. 이미 서울 주요 지역의 매물 움직임이 한층 관망세로 돌아서는 조짐이 나타나고 있으며, 규제에 따른 투자 심리 위축으로 가격 상승세도 다소 진정될 가능성이 있습니다. 다만 여전히 풍부한 유동자금과 주택 수요층이 존재하는 만큼, 시장 열기가 완전히 식을지 여부는 미지수입니다. 일부 수요는 규제의 빈틈을 찾아 다른 지역으로 이동하거나, 규제 기간 이후를 내다보고 관망할 수 있습니다.

 

정부는 앞으로도 시장 상황에 따라 유연하게 정책을 조정하겠다는 입장입니다. 6개월간의 한시 지정으로 예고된 토지거래허가구역도 집값 동향에 따라 연장 가능성이 있으며, 필요시 대상 지역을 추가 확대할 계획도 언급됐습니다​. 최악의 경우 조정대상지역이나 투기과열지구 등 더 광범위한 규제 수단이 재도입될 수도 있습니다. 반면 시장 안정이 확보된다면 규제를 다시 완화하거나 해제하는 방안도 배제할 수 없습니다. 즉, 향후 부동산 정책은 ‘완화와 규제’ 사이에서 시장 상황에 맞춰 출렁이는 탄력적 기조가 이어질 전망입니다.

 

종합해보면, 이번 강남3구·용산구 토지거래허가구역 재지정은 정부의 강력한 의지 표명이자 부동산 시장에 보내는 경고 신호라고 할 수 있습니다. 단기간 과열에는 즉각적인 **카운터메저(countermeasure)**가 나올 수 있다는 선례를 남긴 만큼, 시장 참여자들은 정책 동향에 예의주시할 필요가 있습니다. 투자자라면 내재가치와 중장기적 수급 요인을 더욱 면밀히 따져보고 움직여야 할 것입니다. 향후 6개월간 부동산 시장이 안정을 찾는다면 가장 바람직하겠지만, 만약 상승 압력이 지속된다면 정부는 또 다른 대응 카드를 꺼낼 수 있다는 점을 명심해야 합니다. 부동산 시장은 정책에 민감하게 반응하는 만큼, 건전한 투자와 내집 마련 계획에도 이러한 변수를 충분히 고려하는 지혜가 필요합니다.

 

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