【부동산】 서울 토지거래허가구역 일부 해제 [잠실/대치/삼성/청담]

 

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안녕하세요. 서울시가 잠실, 삼성, 대치, 청담동 일부 지역의 토지거래허가구역을 해제하면서 부동산 시장이 활기를 띠고 있습니다. 매수 문의가 급증하고 매도자들은 가격 상승을 기대하며 매물을 거둬들이는 추세입니다. 특히, 갭투자가 가능해지면서 신축 아파트를 중심으로 단기적인 가격 상승이 예상됩니다. 전문가들은 이번 가격 변동이 시장 정상화 과정이라고 평가하며, 여전히 유지되는 규제로 인해 장기적으로는 점진적인 안정화가 이루어질 것으로 전망합니다. 시장 참여자들은 이러한 변화를 신중히 고려하여 투자 및 거주 전략을 조정할 필요가 있습니다.

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서울시 토지거래허가구역 해제와 부동산 시장 반응 분석

 

1. 개요

 

서울시는 2월 13일 송파구 잠실동, 강남구 삼성·대치·청담동 일부 지역을 토지거래허가구역(이하 "토허구역")에서 해제하였습니다. 이에 따라 부동산 시장에서는 거래 회복과 가격 상승 기대감이 커지고 있습니다. 특히, 주요 재건축 단지를 제외한 291곳에서 토허구역 규제가 풀리면서 투자 수요가 급증하는 모습을 보이고 있습니다.

2. 부동산 시장 반응

2.1 거래 활성화 기대감

• 급증하는 매수 문의:
  • 대치동 공인중개업소 관계자는 "문의 전화가 폭증하며 거래 활성화 기대감이 높아졌다"라고 밝혔습니다.
  • 강남 지역 다수 중개업소에서도 매수 문의 증가가 보고되었습니다.
• 매물 감소 현상:
  
  • "래미안대치팰리스" 매물 수는 지난해 말 60건에서 1월 말 43건으로 줄어들었으며, 해제 발표 후 38건으로 더욱 감소하였습니다.
  • 매도자들이 가격 상승을 기대하며 매물을 거둬들이는 추세입니다.

래미안대치팰리스 34평 호가

 

래미안대치팰리스 34평 실거래가 현황

2.2 가격 상승 조짐

• 강남권 주요 아파트 호가 상승
  • 대치동의 "래미안대치팰리스" 전용 94㎡는 최근 42억9300만원(11층)에 거래되었으며, 현재 호가는 45억원 수준으로 조정되고 있습니다. 전용 84㎡의 최근 실거래가는 35억5000만원(21층)이었으며, 현재 호가는 40억원으로 상승하였습니다.
  • 잠실동의 "잠실엘스" 전용 84㎡는 급매물(27억원대)이 소진된 후 현재 호가는 28~29억원에 형성되어 있습니다. "리센츠" 전용 84㎡의 최근 실거래가는 28억5000만원이며, "트리지움" 전용 84㎡도 26억5000만원에 거래되었습니다. 주요 단지 전용 84㎡ 가격이 30억원을 돌파할 가능성이 높습니다.

 

잠실엘 33평 호가

 

잠실엘스 33평 실거래가 현황

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3. 투자 환경 변화

3.1 갭투자 재개 가능성

 

토허구역 해제 이전에는 실거주 2년 의무로 인해 투자 접근이 제한되었습니다. 그러나 이번 해제로 인해 매수 직후 전세를 놓는 것이 가능해지면서 갭투자가 재개될 전망입니다. 기존 실수요자뿐만 아니라 투자자들의 관심이 증가하고 있으며, 특히 전세가율이 높은 신축 아파트에 매수세가 집중될 것으로 예상됩니다.

3.2 시장 정상화 과정

전문가들은 이번 가격 상승이 시장 정상화 과정이라고 분석하고 있습니다. 대한건설정책연구원의 이은형 연구위원은 "강제적으로 억눌렸던 가격이 시세에 맞춰 조정되는 과정"이라고 평가하였습니다. NH농협은행의 김효선 부동산수석위원은 "강남 학군지 및 업무지 중심으로 단기적인 가격 상승이 예상된다"라고 밝혔습니다. 또한 신한투자증권의 양지영 수석은 "투기과열지구 지정 유지 및 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 지속으로 인해 점진적으로 안정화될 가능성이 높다"고 분석하였습니다.

4. 향후 전망

4.1 단기적인 가격 상승

 

규제 해제로 인해 투자 수요가 확대되면서 강남권 주요 신축 아파트를 중심으로 가격 상승이 지속될 가능성이 높습니다. 또한 기존 실수요자와 투자 수요가 맞물려 단기 거래량 증가가 예상됩니다.

4.2 장기적인 시장 안정화

투기과열지구 지정이 유지되면서 대출 규제 및 다주택자 부담이 증가하여 무분별한 투기가 억제될 것으로 보입니다. 또한 *DSR 3단계 규제가 시행되면서 자금 조달 여력이 제한되어 중장기적으로 가격 급등이 억제될 가능성이 있습니다. 만약 규제 해제 후 가격이 급격히 상승할 경우, 정책 조정 가능성도 존재합니다.

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[DSR규제 3단계] 

 

DSR(Debt Service Ratio)은 개인의 연 소득 대비 전체 금융권 대출 원리금 상환액 비율을 의미합니다. 즉, 소득 수준에 따라 대출 한도를 제한하는 규제입니다. 2021년부터 단계적으로 도입된 DSR 규제는 대출자의 상환 능력을 반영하여 대출 규모를 제한하는 정책으로, 2022년 7월부터 3단계 규제가 시행되었습니다.

 

 <총 대출액 기준 강화>

• 2단계: 총 대출액 2억원 초과 시 DSR 40% 적용
• 3단계: 총 대출액 1억원 초과 시 DSR 40% 적용
  → 즉, 소득이 적으면 대출 한도가 더 낮아지게 됩니다.

 <적용 대상 확대>

• 기존에는 주택담보대출, 신용대출 등 주요 대출만 포함되었으나,→ 3단계부터는 보험·카드론·할부금융 등 비은행권 대출까지 포함하여 종합적으로 적용됩니다.

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5. 결론

서울시의 토허구역 해제는 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미치고 있으며, 특히 강남 및 송파 주요 지역에서 거래 활성화와 가격 상승 기대감을 높이고 있습니다. 단기적으로 갭투자와 실수요가 맞물려 가격이 상승할 가능성이 높지만, 여전히 유지되는 규제 환경과 금융 부담을 고려할 때 장기적으로는 점진적인 안정화가 예상됩니다. 시장 참여자들은 이러한 변화를 면밀히 관찰하며 투자 및 거주 전략을 신중하게 조정할 필요가 있습니다.

 

 

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